个人向个人买房是否有效口头约定借名买房法律效力如何认定？

　　借名买房，看似方便实惠，实则暗藏风险。当房产证上的名字与实际出资人不一致，房子到底属于谁？今天，我们通过一起真实案例，带您揭开借名买房背后的法律迷雾，了解如何维护自身权益。

　　1994 年，赵强与甲房地产开发有限公司约定购买北京市平谷区一号房屋，并陆续支付 3 万元购房款 。1997 年房屋交付前夕，邻居李华因住房紧张，提出以赵强名义购买该房。出于情谊，赵强同意，并收取李华支付的 6 万元购房款，随后付清剩余 3 万元房款 。房屋交付后，李华入住至今，期间一直承担卫生费、取暖费、水电费等费用 。

　　2021 年，一号房屋具备办理产权证条件，但因购房发票以赵强名义开具，房屋产权登记在赵强名下 。李华多次要求赵强协助办理过户，却遭拒绝。赵强虽认可李华是实际出资人，但提出：因房屋登记在自己名下，导致其购买二套房时受限，产生经济损失，要求李华赔偿 100 万元才肯配合过户 。

　　虽无书面协议，但根据《民法典》相关规定，当事人之间的口头约定若能通过实际履行行为、资金支付等证据佐证，同样具有法律效力 。本案中，李华全额出资、长期居住，赵强也认可借名事实，足以证明双方存在事实上的借名买房合同关系 。

　　合同履行原则：借名买房合同成立后，出名人（赵强）负有协助实际出资人（李华）办理产权过户的义务，这是合同履行的基本要求 。

　　物权归属本质：房屋实际出资人享有真实物权，登记仅为公示效力，不能改变房屋真实权属 。赵强以登记对抗李华过户请求，于法无据。

　　赵强提出的 100 万元赔偿，属于另一法律关系。若其认为李华存在过错导致自身损失，应另行起诉 。在借名买房合同无特别约定的情况下，不能以此为由拒绝履行过户义务。

　　法院判决赵强在判决生效后 7 日内，协助李华将一号房屋变更登记至李华名下 。该判决明确了借名买房中出名人的协助义务，保护了实际出资人的合法权益，维护了合同的严肃性和公平性。

　　签订书面协议：借名买房务必签订书面合同，明确房屋权属、过户条件、违约责任等关键条款，避免口头约定引发纠纷 。

　　保留关键证据：保存出资凭证、购房手续、居住证明等，证明实际出资和占有使用事实，为维权提供有力支撑 。

　　及时办理过户：满足过户条件后，应尽快办理产权变更登记，防止因政策变化、出名人反悔等因素产生风险 。

　　诚信履行合同：一旦约定借名买房，应遵守约定，不得借登记名义谋取不当利益或拒绝履行过户义务 。

　　借名买房看似简单，实则法律关系复杂。无论是实际出资人还是出名人，都需增强法律意识，规范操作流程。若您在房产交易中遇到类似难题，欢迎咨询专业律师，我们将为您提供精准的法律解决方案，守护您的合法权益！

　　（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

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